证券日报 王丽新

　　国家统计局最新数据显示，今年1月份至7月份，天下新建商品房销售面积54149万平方米，同比下降18.6%，降幅比1月份至6月份收窄0.4个百分点
；新建商品房销售额53330亿元，下降24.3%，降幅收窄0.7个百分点。

　　从7月份房地产领域主要数据情形看，部分指标有向好迹象，但大都仍在下降，行业依旧处在转型期。在笔者看来，随着“规模竞速”时代徐徐远去，房地产行业底层逻辑泛起三个根天性转变。

　　第一，栖身需求由“有没有”转向“好欠好”。目今，房地产市场需求爆发了新转变。数据显示，2020年天下家庭户住房修建面积总量就凌驾了500亿平方米。都会生长进入新阶段，人们在购房时越发重视栖身价值，泛起了更多改善性需求、多样化需求。

　　好比，中产阶级倾向于换学区更好、面积更大、品质更好的栖身情形
；晚年群体青睐物业效劳好、周边有医院配套以及知足适老化需求的社区
；“新世代”则更愿意遵从“买屋子就是买生涯”的购房原则。住房需求的根天性转变，有望改变“得房率低于70%、净崎岖于3米”的旧产品逻辑，激活新需求。

　　第二，调控政策由“坚决阻止房价上涨”转向“消化存量，优化增量”。房地产市场过热时，为了避免炒佃农扰乱市场，相关调控政策提及“坚决阻止房价上涨”。但自房地产市场供求关系爆发深刻转变以来，调控重点随之爆发改变。今年4月30日召开的中共中央政治局聚会首次提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策步伐”。

　　平衡好现有资源的消化与增量供应的优化，是房地产市场平稳运行的要害。从各地施策的着重点来看，流通一二手房换房链条以及国企收储未售新居转为包管房、收购已出让闲置存量住宅用土地活“甜睡资产”等多种行动正在落实中。政策端自动调理以顺应供需的主要转变，有望解决多地楼市库存问题，缓解房企资金链压力，包管低收入群体的住房权益，增进市场企稳。与此同时，房企也需从基础上熟悉到，要从这一转变的底层逻辑中寻得新商机，构建新商业模式。

　　第三，生长模式由“旧三高”转向新生长模式。当都会生长由大规模增量建设转为存量提质刷新和增量结构调解并重时，意味着依赖“高杠杆、高欠债、高周转”的“旧三高”模式无序扩张时代已彻底终结，加速构建新生长模式是最主要的根天性转变。已往，不少房企资产欠债率终年越过80%红线，大都房企的营业结构中开发营业收入占比都凌驾95%。地产“下半场”，“旧三高”模式将不再适用，亦不会获得房地产市场和资源市场的认可，新生长模式将重塑上市房企估值。

　　虽然，房地产行业转型也需要因地而异、因企而异。好比，房企要凭证自身优势，围绕都会生长妄想、特色工业等，遵从与都会以致都会群经济同频共振的逻辑，去构建营业结构和运营模式。在这其中，房地产企业要从物业效劳、文旅康养、“三大工程”以及城乡融合生长等多领域中探索新生长模式，转向稳健多元化生长。

　　房地产从业者要坚持用全局性眼光去明确行业的转变，促使行业从粗放高速增添的“上半场”，迈入稳健生长新阶段。 AYIOEQ8QEEE